大银行应该参与解决住房负担能力问题吗？

　　

　　有一种投资是典型的大型超级基金中明显缺失的，尽管它是澳大利亚最大的资产类别:住房。

　　根据CoreLogic的数据，美国的住宅房地产价值约为10.7万亿美元，是股市的几倍。但如果你看一下大型超级基金的投资领域，你会发现，它们在国内房地产领域的投资可能非常少。

　　

　　澳大利亚财政部长吉姆?查尔默斯(Jim Chalmers)希望改变这一现状，作为增加新房供应计划的一部分，而这个问题正在成为一场我们可能会听到更多的政治斗争。

　　查尔默斯支持超级基金等大投资者加大对房地产的投资，一些知名基金也誓言要这么做。然而，联合政府热衷于形成鲜明对比。

　　反对党房屋所有权发言人、自由党参议员安德鲁·布拉格警告说，反对鼓励企业拥有房屋而不是个人拥有房屋的政策。

　　“我们不认为企业住房符合澳大利亚梦，”布拉格说。

　　那么，这些大惊小怪的是什么呢?

　　有一些令人信服的论点认为，使用3.9万亿美元超级资金池中的一部分来建造新房，可能会在一定程度上帮助租赁市场，但这可能不会对整体房地产市场产生巨大影响。

　　假装这是改变住房负担能力的游戏规则是没有意义的。但我也不认为这是一个特别令人担忧的趋势。

　　

　　大型机构投资者(如超级基金)在这个国家拥有大量的有形资产，从购物中心到机场。但与一些海外市场不同，我们的大投资者持有的房产很少。

　　澳大利亚养老基金协会(Association of Superannuation Funds of Australia)表示，在澳大利亚，对“建房出租”住房的投资不到机构投资者房地产投资组合的1%，而在美国，这一比例超过20%。

　　然而，有迹象表明市场正在发生变化。

　　上个月，超级巨头australisuper和HESTA联手收购了一个名为Assemble的平台，该平台旨在促进基金对廉价住房的大规模投资——包括建房出租、建房出租购买和建房购买。

　　比这一具体协议更重要的是，它说明了将住房转变为一种机构资产类别的漫长历程。超级基金此前曾表示，投资住宅房地产的一个关键障碍是对相对较小的住宅建筑进行尽职调查的成本。对于管理着数百亿或数千亿美元资产的基金来说，这些成本并不会累积起来。

　　这些基金认为，像Assemble这样的平台可以帮助他们克服这个问题，进行“规模”投资，他们还认为，出于多种原因，住房是一项有吸引力的资产。

　　HESTA首席投资官索尼娅?索特尔-里克森表示，房地产资产介于现金(低风险)和私募股权等高风险资产之间。

　　理论上，经济适用房在经济低迷时期也应该具有吸引力，因为人们仍然需要住的地方。她表示，该基金的目标是房地产(包括经济适用房)的年回报率达到“高个位数”。

　　但这类投资真的能对房地产市场产生影响吗?

　　

　　Australian Super表示，它与Assemble投资的5亿美元将在未来三到四年内交付约1400套新住房，并强调建造租赁可能成为澳大利亚一个更大的市场。HESTA表示，计划投资约2.4亿美元用于建设租赁项目。

　　这些都是受欢迎的举措，但与政府到2029年建造120万套住房的宏伟目标相比，它们只是一小部分，而且这些数字显然不会改变房价或租金的变化。政府还计划利用超级基金作为其100亿澳元澳大利亚住房未来基金的一部分，该基金旨在帮助在五年内提供3万套新的社会和经济适用房。

　　但是，尽管到目前为止，超级行业的住房投资相当小，但仍有令人信服的理由表明，机构投资将是澳大利亚租赁市场的一个有价值的补充。

　　格拉坦研究所(Grattan Institute)的布伦丹?科茨(Brendan Coates)表示，与规模较小的投资者相比，超级基金的庞大规模意味着，它们作为房东可以采取不同的行动，包括提供更长期的租赁。超级基金进行长期投资，因此他们可能会持有房产而不是出售。

　　他认为，鼓励更多的超级基金投资租赁房产是值得的，因为澳大利亚房价的大幅上涨意味着更多人将在长期内租房。

　　即便如此，我们也不应夸大养老基金在房地产领域的作用，而且值得注意的是，一些基金并不相信住房投资对其成员有好处。

　　例如，UniSuper首席投资长John Pearce上月表示，他对房地产投资不太感兴趣，部分原因是房地产投资将风险集中在投资组合中。通过持有澳大利亚银行股，该基金已经在房地产领域拥有大量敞口。“从分散风险的角度来看，将更多资金投入住宅市场。在我看来，这对超级基金来说没有多大意义。”

　　与此同时，联盟党正在使超级和住房成为主要政党之间的一个关键点。它反对鼓励大型养老基金投资房地产，同时认为应该允许澳大利亚人使用强制性养老基金购买房产。

　　因此，可以肯定的是，从现在到下一届联邦选举期间，关于养老金和住房的辩论将会加剧。但事实上，超级基金进军住宅地产的影响，可能不会像政治辩论双方想让你相信的那样引人注目。

　　罗斯·吉廷斯正在休假。