这个令人震惊的数字揭示了悉尼住房危机的严重程度

　　

　　过去3年，新南威尔士州破产的建筑公司数量几乎增加了两倍，阻碍了该行业实现提振住房供应的宏伟目标的能力。

　　尽管房价创历史新高，租金飙升，但截至今年6月，新南威尔士州仍有1408家建筑公司申请破产管理，原因是通胀和利率上升扰乱了该行业。

　　澳大利亚企业监管机构澳大利亚证券投资委员会(ASIC)发布的数据显示，在此期间，全州破产企业中约有三分之一是在建企业。

　　澳大利亚牛津经济研究院(Oxford Economics Australia)房地产和建筑预测主管蒂莫西?希伯特(Timothy Hibbert)表示，新南威尔士州一直处于建筑行业压力的“震中”。

　　他说:“新南威尔士州的建筑部门管理水平很高。”“在各州的基础上，这是一个非常突出的问题。”

　　截至今年6月，在全国范围内破产的建筑公司中，近一半位于新南威尔士州。

　　

　　拥有10名员工的悉尼建筑公司Republic Building Co的老板穆罕默德·希斯(Mohammed Sheeth)表示，新冠疫情后建筑成本飙升，以及2022年5月至2023年11月期间的一连串利率上调，造成了严重破坏，尤其是对较小的公司。

　　“突然之间，建筑商不得不与客户就成本上升导致的合同变化进行对话，”他说。

　　随之而来的是破坏性的恶性循环:当建筑商与客户谈判价格变化时，由于利率上升，许多建筑商无法增加贷款来支付额外成本。

　　“这造成了一个巨大的问题，人们不得不尽可能地努力工作，往往没有利润，只是为了完成那些活生生的项目，”Sheeth说。

　　许多走投无路的公司被迫降价以赢得额外的工作。

　　“这已经变成了一场激烈的竞争，人们试图赢得工作，因为他们需要生存和养家糊口，”希斯说。“很多企业都倒闭了。”

　　共和建筑公司经受住了这场风暴，但希斯表示，这“非常具有挑战性”。

　　新南威尔士州6月份发布的预算凸显了住宅建筑商面临的困难。该机构警告称，利率和建设成本上升，再加上劳动力和材料短缺导致的延误，正在“压缩建筑行业的利润率”，尤其是大型住宅项目。

　　预算表示:“这些因素对新住宅项目的可行性产生了负面影响，导致住宅审批数量在过去一年呈趋势急剧下降，降至十年来的最低水平。”“在这些压力下，建筑企业破产的情况也有所增加，这可能会推迟建筑活动的复苏。”

　　澳大利亚总理克里斯?明斯(Chris Minns)已将增加新住宅供应作为首要任务;预算的核心是51亿美元的住房一揽子计划，其中包括该州历史上最大的社会住房投资。

　　今年5月，政府宣布了未来5年在新南威尔士州建造37.7万套新房的目标，其中70%在悉尼。新南威尔士州建筑大师协会执行董事Brian Seidler预计，该州至少一半的新住房供应是公寓。

　　

　　但是，开发商建造公寓的动机受到了新冠肺炎中断后建筑成本飙升和利率上升的影响。

　　毕马威(KPMG)城市经济学家特里?罗恩斯利(Terry Rawnsley)表示，高密度住宅开发在伦敦“整片”地区变得越来越不可行。

　　他表示:“供应真正枯竭的地方是那些较为边缘的公寓市场，在那里，新公寓的售价没有太大变化，但建筑成本上升了约30%。”

　　独立研究中心(Centre for Independent Studies)首席经济学家彼得?图利普(Peter Tulip)的研究发现，在悉尼东郊、北岸和北部海滩的议会区域，新公寓的售价比供应成本高出40%至60%。在兰德威克，公寓供应成本和销售价格之间的差距为53%，是所有议会地区中最高的。

　　然而，在悉尼西部和西南部的大部分地区，公寓销售价格仅比供应成本高出8%至11%，而在利物浦市议会地区，公寓销售价格比供应成本低3%。

　　Tulip指责议会的规划规则阻碍了悉尼东部和北部地理位置优越的郊区的新住房开发，而这些地区的消费者需求强劲。

　　他说:“在需求稳步上升的情况下，这种供应限制是这些地区房价如此昂贵的原因。”

　　建筑行业雇佣了约27.5万悉尼人，占悉尼劳动力的9%多一点。这使得它成为该市第三大雇主，仅次于医疗保健和社会援助(42.6万人)和专业、科学和技术服务(39.8万人)。

　　该行业包括各种各样的职业，从重型工程服务到砖瓦工、瓦工、油漆工和玻璃工。社会研究公司McCrindle对人口普查数据的分析显示，传统行业是就业人数最多的行业之一，其中包括电工(11%)、水管工(7%)和木匠(7%)。

　　虽然房地产开发已成为悉尼最重要的产业之一，也是许多财富的来源，但建筑行业严重依赖小企业，尤其是住宅建筑。

　　人口统计学家马克?麦克林德尔(Mark McCrindle)表示:“我们通常认为这是一个由大型企业主导的行业，但实际上，该行业由小企业和分包商主导。”

　　在过去的五年里，新建房屋的价值占悉尼新建筑工程价值的一半多一点(2022-23年，住房占整个城市新批准价值的54%)。其余为非住宅项目，包括商业和公共建筑。

　　在此期间，悉尼新建成的住宅中约有60%是中高密度住宅。

　　尽管有关住房政策的政治辩论正在进行，但新住房的供应却滞后。

　　悉尼的新房竣工量在2018-19年达到峰值，略高于5.6万套。但预测人士预计，上一财年，这一数字将降至约2.96万，为10年来的最低水平。

　　牛津经济研究院(Oxford Economics)的预测家蒂姆·希伯特(Tim Hibbert)预测，悉尼每年的房屋完工量将进一步下滑，到2026年至2027年仅为27,337套，然后在本十年的晚些时候复苏。

　　他将此归因于建筑审批的长期疲软，以及目前主导悉尼住房建设的大型高密度开发项目的长期滞后。

　　希伯特说，新冠疫情后建筑成本的飙升和更高的利率仍然是房屋建筑的“逆风”。

　　塞德勒警告说，熟练建筑商的短缺也将阻碍悉尼增加新住房供应的努力。

　　“如果这个行业没有培养出足够多的建筑商，你的规划系统再快也没用，”他说。

　　McCrindle的分析显示，2016年至2021年期间，悉尼大型基础设施项目的就业增长速度远远快于住宅建设;在此期间，重型和土木工程领域的就业人数激增52%，而房屋建筑领域的就业人数仅增长19%。

　　麦克林德尔说:“数据表明，人才和技能一直在向基础设施和非住宅建筑流动，而不是向住宅建筑流动。”

　　塞德勒表示，接受过住宅建筑培训的学徒，如果从事基础设施或商业建筑工作，可以获得30%至50%的加薪。

　　他表示:“这意味着住宅行业缺乏有前途的工人。”

　　最终，这将影响房地产行业有效提升住房供应的能力。

　　新南威尔士州政府表示，随着Metro City和Southwest等大型公共工程项目开始逐步减少，将有更多熟练的建筑工人从事房屋建设。

　　

　　Tulip还指出，悉尼的建筑业在2019年比去年多交付了约30%的住宅。

　　他说:“很难相信所有的砖瓦工和水管工都消失了，所以如果我们几年前能多盖30%的房子，我们现在应该能回到那种水平。”

　　Tulip认为，如果规划规则不那么严格，特别是在需求高的地理位置优越的郊区，住房供应将会高得多。

　　他说:“即使考虑到目前的市场状况，建筑商也非常愿意供应大量的额外住房。”“如果我们想让人们负担得起住房，我们就需要允许更多的建筑。”

　　尽管自COVID-19中断以来存在挑战，但塞德勒认为悉尼的建筑商有“巨大的机会”。

　　他说:“无论是住宅项目还是商业项目，正在进行中的工程数量都非常庞大。”